違法建築の不動産を担保に取ると、後が大変!

このブログでは、時々

「債権回収」

「不動産」

を題材とした記事を書いています。

私が債権回収、すなわち

「借金取り」

の仕事をしていた頃の経験・知識が基となっています。

この「債権回収」と「不動産」は、密接な関係にあります。

 

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不動産を担保にお金を借りることは、ごく一般的!

金融機関などからお金を借りる際、自分が所有する不動産を

「担保」にすることはよくあります。

もし借りたお金を返済できなかった場合、裁判所経由の

「不動産競売」

不動産の所有者である債務者が動いて、第三者に物件を売却する

「任意売却」

により、売却代金を貸し手である債権者に支払うことになります。

 

不動産を担保に取る際は、価格以外の点も重要!

不動産を担保に取る際、債権者は担保不動産の価値、つまり価格について審査を行います。

もし売却となった際、どれくらいの金額が回収可能かは、重大な問題です。

しかし、それと同じくらい重要なのが

「法律・法令に違反していないか」

つまり、違法建築の不動産ではないかを確認することです。

どれだけ立地の良い場所で、どれだけ土地が広く建物が立派でも、法律・法令に違反している点があると、価値が大きく減少する恐れがあります。

売却価格が大幅に下がってしまったり、最悪の場合だと売却先が見つからないこともあります。

 

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ほとんどはチェックの網にかかるが、すり抜ける場合も!

ほとんどの場合は、問題がないことを確認して担保に取るか、問題を発見して担保に取らないかが融資前に判断されます。

ところが、割合としては非常に低いものの、違法建築を見抜けずに担保に取ってしまう事例は存在します。

最悪のパターンは、債務者が返済不能となり案件が回収部門に回ってきてから、担保不動産が違法建築だと判明した場合です。

担保付き融資の債権回収を担当する人たちには、そうした案件が

「当たって」

しまい、困った経験を持つ人がそこそこいます。

 

建築時の虚偽申請や、増改築により違法建築に!

最も多い事例は

「建蔽率(けんぺいりつ)」

「容積率」

の違反です。

底地上に建てられる建物の面積の割合(建蔽率)や、建物の床面積の合計の割合(容積率)が、最初からオーバーしているのです。

本来は、建物を建てる時点で役所など

「行政」

のチェックが入るはずです。

しかし、施工主や建築業者が虚偽の申請を行い、建築許可を得てしまうケースがあり、大規模・悪質な事例はマスコミで報じられることもあります。

あるいは、建築時には違反はなかったものの、後で勝手に増改築を行い、結果として事故物件になったという例もあります。

一戸建てに限らず、商業・オフィスビルにもそうした物件はあります。

ひどい例だと、担保提供後に大がかりな違法増改築がなされ、当初とは別の建物のような外観になっていることもあります。

 

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手抜き工事が発覚、所有者が気付かぬまま違法建築に!

また、意外と多いのは、業者が建築時に

「手抜き工事」

をしていたため、物件所有者の知らないうちに違法状態が発生していた・・・というパターンです。

「違法建築」+「欠陥建築」

という二重の瑕疵(かし=マイナス)がのしかかって来ます。

いずれの事例にせよ、複数の不動産業者に査定をしてもらっても、ことごとく安い価格が帰って来ます。

担当者としては、途方に暮れてしまいます・・・。

 

適法状態に改修するにも、多額の費用が発生!

私の同僚が以前担当していた案件で、商業地域の

「立体駐車場」

を担保に取っていました。

その立体駐車場の構造の一部が、関係法令の基準を満たしていないことが判明しました。

違反の程度はそれほど悪質・重大ではなかったそうですが、基準を充足していない範囲がかなり広範囲でした。

そのため、法令に合わせるための改修費用が結構かさみます。

そのまま売却するにしても、その分を値下げせざるを得ないということでした。

 

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売却自体は可能だが、リスクが高く大幅値下げ要!

違法建築の不動産と一口に言っても、様々なレベルの物件があります。

そのままでも売却自体は可能という物件は多いです。

ただ、購入した人がその後に責任を負ったり、トラブルに巻き込まれるという可能性もあります。

そんなややこしい物件は、転売が非常に困難です。

建物を適法状態に改築したり、一旦取り壊して新たに建物を建てるにしても、当然多額の費用が発生します。

そのため、上記の例でも書きましたが、売却するには相当値下げする必要に迫られます。

いつまでも売れないまま

「塩漬け」

にはできないので、担当者も管理職もやむなく

「ダンピング」

を選択します・・・。

 

最後に・・・。

ちなみに、担保不動産が

「事故物件」

になってしまう事例も、違法建築に劣らない割合で存在します。

私自身、担当案件の担保が事故物件と化した経験があります。

 

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最後までお読みいただき、ありがとうございました。

 

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